يهدف مشروع نظام الملكية العقارية إلى تنظيم وحماية حقوق الملكية العقار والانتفاع به، وأوضاع التصرف فيه، بالإضافة إلى وضع المبادئ العامة لحماية وتنظيم الثروة العقارية في المملكة، وإيجاد تنظيم يسهم في تنظيم شمولي للتشريعات في قطاع العقار، وكذلك السماح للمستثمرين الأجانب بتملك العقار والاستثمار فيه وإيضاح حق الانتفاع بمدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة وفي هذه المدونة نبين معلومات هامة حول حق الانتفاع في القانون السعودي بالتفصيل.
اقرأ أيضاً: تغيير اللقب في الاحوال السعودية
Table of Contents
الانتفاع في القانون السعودي
يتم تعريف الانتفاع في القانون السعودي بأنه حق يمكن صاحبه من استيفاء المنفعة بالعقار وتمكين غيره من استيفاءها بعوض أو بغير عوض.
اقرأ أيضاً: عقوبة التستر على مجهول في السعودية
مفاهيم متعلقة بالانتفاع في النظام السعودي
الارتفاق وهو حق يحد من منفعة العقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص آخر. ويكون الارتفاق إما مصاحب للعقار أو الوحدة العقارية بحيث نشأ لضرورة الانتفاع مثل العبور للطريق العام ومسيل المياه أو نشأ بالاتفاق وانتقل بانتقال الملكية.
بينما التصرف العقاري هو أي تصرف قانوني ناقل لملكية العقار أو لحيازته لغرض تملكه أو تملك منفعته، بما في ذلك ودونما حصر العقود التي يكون محلها نقل حق الانتفاع أو حق الإجارة طويلة الأمد، ومن ذلك؛ البيع والمعاوضة والهبة والوصية والمقايضة والإجارة والإيجار التمويلي ونقل حصص في الشركات العقارية، أو تقرير حق انتفاع.
أما المساطحة هي حق إقامة بناء على العقار واستخدامه للسكنى أو الإجارة و الأجزاء والمرافق المشتركة هي أجزاء من العقار المشترك أو المجمع العقاري معدة للاستعمال المشترك، أو التي تقتضي طبيعتها اشتراك ملكيتها بين ملاك الوحدات العقارية المفرزة.
اقرأ أيضاً: عدم حضور المدعى عليه الجلسة الأولى في السعودية
تعريف السجل العقاري
السجل العقاري هو مجموعة وثائق ورقية أو رقمية تبين أوصاف العقار وموقعه وحالته المادية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات، والتعديلات التي تطرأ على ذلك والسجل العقاري العام مجموعة وثائق ورقية أو رقمية تبين أوصاف عقارات الدولة وموقعه وحالته المادية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات، والتعديلات التي تطرأ على ذلك.
اقرأ أيضاً: الفرق بين المحكمة الجزئية والجزائية في السعودية
المادة السابعة والعشرون من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
تنص المادة على:
- يكون للسجل العقاري الحجية المطلقة في الإثبات وفقا لأحكام اللائحة، ويعمل بمضمونه أمام القضاء والجهات كافة بلا بينة إضافية، ولا يجوز الطعن فيه إلا إذا كان الطعن بسبب خطأ كتابي أو تزویر.
- يحتوي السجل العقاري على جميع الحقوق العينية التي ترد على العقار والالتزامات التي تتبعه.
- لا تعدل بيانات السجل العقاري ولا يجرى أي تغيير عليه، إلا وفقا لأحكام اللائحة.
- تصحح الهيئة العامة للعقار الأخطاء الكتابية والمادية البحتة بناء على طلب من أي ذي مصلحة أو من تلقاء نفسها، مع إشعار ذوي الشأن بذلك بالوسيلة التي تحددها اللوائح.
اقرأ أيضاً: كم مدة سجن الحق العام في السعودية
حجية وثائق الملكية وحمايتها
يكون لصكوك الملكية ولصكوك تسجيل الملكية – وما يطرأ عليها من حقوق أو قيود بما في ذلك كافة التصرفات العقارية الصادرة وفق أحكام النظام والأنظمة ذات العلاقة – قوة الإثبات، ويجب العمل بمضمونها أمام المحاكم بلا بينة إضافية ولا يجوز الطعن فيها أو إيقاف العمل بمقتضاها إلا إذا كان ذلك بسبب خطأ كتابي أو تزویر أو تأسيساً على مخالفتها لمقتضى الأنظمة والتشريعات السارية. وذلك بعد مرافعة مستكملة إجراءاتها الشرعية والنظامية.
ولا يترتب على أي طعن أو مطالبة يتم إقامتها وفقاً للمادة الثالثة والثلاثون إيقاف الصك أو صك تسجيل الملكية أو التأثير على حقوق حاملها فيما يتعلق بكافة الحقوق العقارية المتعلقة بالعقار المعني دونا عن حق نقل الملكية.
ويكون للشخص المتضرر من صدور الصك أو صك تسجيل الملكية الذي تثبت مخالفته لمقتضى الأصول الشرعية أو النظامية إقامة الدعوى على المتسبب للمطالبة بجبر الضرر.
اقرأ أيضاً: القذف على الوجه | عقوبة ضرب الوجه
المادة الخامسة من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها 1423 هـ
تنص المادة 5 على:
- يشترك كل مالك وحدة عقارية أو أكثر في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة المذكورة في المادة الرابعة، وإدارتها وترميمها كل بقدر ما يملك من البناء.
- لأي مالك بعد موافقة جمعية الملاك أن يحسن على نفقته الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها دون أن يغير من تخصيصها أو ما يلحق الضرر بالآخرين.
- على مالك الوحدة صيانة حصته المستقلة وترميمها، ولو لم يكن ينتفع بها لدفع الضرر عن الآخرين أو عن الأجزاء المشتركة.
- ليس لأي مالك وحدة عقارية التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها أو ترميمها.
- على صاحب السفل القيام بالأعمال والترميمات العادية لمنع ضرر العلو وسقوطه، وعلى صاحب العلو ألا يحدث في بنائه ما يضر بالسفل، وأن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع ضرر السفل.
- إذا دعت الضرورة إجراء بعض الأعمال حفظا لسلامة البناء المشترك أو لحسن الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها وترميمها داخل أي وحدة من هذا البناء، فليس لمالكها أو جمعية الملاك معارضة المتضرر في ذلك، على أن تعاد الحال في هذه الوحدة إلى ما كانت عليه على نفقة المباشر فور انتهاء الإصلاحات اللازمة.
اقرأ أيضاً: رقم محامي للاستشاره مكة جدة الرياض وكامل السعودية
كيف يساعد محامي قضايا عقارية في إدارة الأصول العقارية
إنّ إدارة الأصول العقارية هي خدمة يقدمها مكتب المحامين بشكل متكامل تقوم على إدارة وتنظيم عائدات جميع العقارات لموكل معين بهدف الحصول على أعلى مردود وجودة، وذلك يتم عن طريق:
- وضع الخطط الترويجية من أجل خدمة العملاء.
- القيام بدراسة الجدوى الاقتصادية وحالة الأسواق بهدف اتخاذ القرارات الصحيحة والصائبة.
- تقديم دراسة شاملة لإيرادات وتكاليف العقارات بالاستناد على التقارير المرفوعة من قبل مهندسين البناء المختصين.
اقرأ أيضاً: القذف على الوجه | عقوبة ضرب الوجه في السعودية
كيف أعرف إذا كنت بحاجة إلى محامي في النزاعات العقارية؟
تحتاج معظم قضايا النزاعات العقارية إلى تمثيل قانوني متمرس. إذا كنت البائع أو المشتري أو طرفا آخر متورطا في نزاع، فنحن هنا للإجابة على أي أسئلة قد تكون لديكم.
غالبًا ما تكون النزاعات العقارية جزءًا لا مفر منه من امتلاك أو تطوير العقارات التجارية. نحن نساعد المستثمرين والمطورين وأصحاب العقارات والمستأجرين والممولين وأي شخص آخر يشارك في العقارات التجارية في منازعاتهم العقارية.
يشهد سوق العقارات تحولات مستمرة ولم يكن القطاع أكثر تعقيدًا من أي وقت مضى. نتيجة لذلك، يبحث عملاؤنا عن محامين يعرفون سوقهم ويمكنهم التكيف مع التغييرات.
لمساعدة عملائنا في إدارة منازعاتهم العقارية، يقدم المحامون المتخصصون لدينا خدمة تسوية المنازعات العقارية من الدرجة الأولى والمبتكرة. تعتبر هذه النزاعات ذات أهمية حاسمة لعملائنا ونحن نجمع المهارات والموارد اللازمة لتقديم المشورة التجارية في الوقت المناسب. لدينا الموارد والخبرة للتعامل مع جميع جوانب النزاع الفعلي أو المهدد، مهما كان حجم القضية.
يمكننا المساعدة عبر مجموعة واسعة من المجالات بما في ذلك المسائل المتعلقة بالتنمية مثل تجميع الموقع المتنازع عليه، والإعسار، ونزاعات المعاملات، والإهمال المهني، والعهود التقييدية، وأسعار الأعمال، والنزاعات على أوامر الشراء الإجبارية و قضايا التعويض الأخرى، ومنح حق الإيجار، كل ذلك يساعد في إدارة النزاعات.
اقرأ أيضاً: الفرق بين المحكمة الجزئية والجزائية في السعودية
ابرز الاسئلة الشائعة المتعلقة بـ حق الانتفاع في القانون السعودي
الحقوق العقارية التي يمكن أن ترد على ملكية العقار أو الوحدة العقارية هي كما يلي:
أ. الإجارة.
ب. المساطحة.
ج. الانتفاع.
د. الرهن.
ه. الارتفاق.
و. الشفعة.
يجوز تأجير أو بيع الحقوق العقارية أو الإحالة عليها فيما عدا حق الارتفاق وحق الشفعة، ولا يجوز تملكها ملكية شائعة إلا بالإرث أو الوصية على أن تقسم للأنصباء، وفقاً للأحكام المنظمة لتقسيم الأموال المشتركة.
لا يجوز تقسيم أو فرز أو دمج عقار بأخر أو الترخيص بالبناء في العقارات الواقعة ضمن المخطط المعد طبقاً للمادة الثامنة والسبعون، وذلك اعتباراً من تاريخ التبليغ بقرار الموافقة بالبدء بإجراءات نزع الملكية ويتخذ تاريخ نشر قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية أساسًا لتقدير التعويض، ولا يعتد بما يتم بعد ذلك من تعديلات أو إضافات أو تحسينات أو بناء أو غرس أو نحو ذلك.
حق الانتفاع حق متفرّع عن حق الملكية وهو حق ببيح لصاحبه الانتفاع بملك الغير دون أن يغير من وضعه أو يمس جوهرة.
حق الإنتفاع هو حق محصور بالانتفاع بالعقار دون التصرف به، ويسقط هذا الحق بعد موت المنتفع. أما حق الرقبة فهو الحق في التصرف في الملك (البيع، الرهن …) دون المساس بحق الانتفاع فمثلاً، يمكن للأباء تفويت حق الرقبة لأبنائهم عن ملك معين عن طريق الهبة أو الصدقة، مع الإحتفاظ بحق الانتفاع.