عقد الإيجار في السعودية وشروطه وتفاصيله

إن عقد الإيجار في السعودية هو عقد يُمَكِّنُ بمقتضاه المؤجر المستأجر من الانتفاع مدةً معينةً بشيءٍ غير قابل للاستهلاك مقابل أجرةٍ.

في هذه المدونة يشرح محامي شركة النخبة افضل محامي عقود وقضايا تجارية في السعودية كيفية إنشاء عقد الإيجار وشروطه لذلك تابع حتى النهاية لتحصل على المعلومات الصحيحة.

Table of Contents

إنشاء عقد الإيجار في السعودية على أجرة إجمالية

إذا عُقد الإيجار على شيءٍ معينٍ بأجرةٍ إجماليةٍ، وذُكر عدد وحداته دون بيان أجرة كل وحدة منها، فظهرت وحداته أزيد أو أنقص؛ كانت الأجرة هي المحددة في العقد لا يزاد عليها ولا ينقص منها،

وللمستأجر في حالة النقص طلب فسخ العقد.

وإذا حددت في العقد أجرة كل وحدة التزم المستأجر بالأجرة المحددة للوحدات الزائدة، والتزم المؤجر بإنقاص الأجرة المحددة للوحدات الناقصة، وللمستأجر طلب الفسخ في الحالتين.

وفي حال كان مقدار النقص أو الزيادة يسيراً ولا أثر له في المنفعة المقصودة فليس للمستأجر طلب الفسخ.

أحكام عقد الإيجار في السعودية

بالنسبة إلى عقد الإيجار في السعودية فإن الأحكام الهامة تشمل ما يلي:

تصح إضافة عقد الإيجار إلى أجل مستقبل و إذا انقضت مدة الإيجار وثبت وجود ضرورة ملحة لامتدادها فإنها تمتد بقدر تلك الضرورة على أن يؤدي المستأجر أجرة المثل عن هذه المدة، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

يصح اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها و يصح أن يقتصر تقدير الأجرة على بيان أسسٍ صالحةٍ تتحدد بمقتضاها، ويصح أن تكون بمبلغٍ معيَّنٍ مع نسبةٍ معلومةٍ من الناتج أو من الربح.

التزامات المؤجر وفق عقد الايجار

على المؤجر تسليم المأجور وملحقاته في حالٍ يصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة و يكون التسليم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور دون مانعٍ يعوق الانتفاع،

مع بقاء ذلك مستمرّاً حتى انقضاء مدة الإيجار.

للمؤجر أن يمتنع عن تسليم المأجور حتى يستوفي الأجرة المعجلة وتسري على تسليم المأجور وملحقاته أحكام تسليم المبيع؛ ما لم يتفق على خلاف ذلك.

ومن التزامات المؤجر وفق عقد الايجار ما يلي:

١- يلتزم المؤجر بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع، بما في ذلك إصلاح أي خللٍ في المأجور يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة.
٢- إذا تأخر المؤجر-بعد إعذاره- عن القيام بالإصلاحات الواردة في الفقرة (١) من هذه المادة ودون إخلال بحق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة؛ فللمستأجر الحصول على إذن من المحكمة بالقيام بالإصلاحات، وله الرجوع على المؤجر بما أنفق بالقدر المتعارف عليه. ويجوز للمستأجر دون إذن المحكمة القيام بالإصلاحات واقتطاع نفقتها من الأجرة بالقدر المتعارف عليه إذا كانت من الأمور المستعجلة أو كانت يسيرة عرفاً، وعلى المستأجر في جميع الأحوال أن يقدم للمؤجر حساباً عما تم إصلاحه.
٣- يجوز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على خلاف أحكام الفقرتين (١) و(٢).

وإذا هلك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكاً كليّاً انفسخ العقد من تلقاء نفسه.

منع المؤجر من التعرض للمستأجر

على المؤجر أن يمتنع عن التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار، بما في ذلك أن يحدث المؤجر في المأجور تغييراً يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة، وإلا كان ضامناً.

ويعد في حكم تعرض المؤجر التعرض الصادر من أحد تابعيه ويضمن المؤجر للمستأجر التعرض الصادر من الغير إذا كان التعرض مبنيّاً على سبب نظامي.

إذا ترتب على التعرض الوارد فيما سبق حرمان المستأجر كليّاً أو جزئيّاً من الانتفاع بالمأجور جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلالٍ بحقه في التعويض.

التزامات المستأجر في العقد

يلتزم المستأجر بأن يؤدي الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإن لم يتفق على المواعيد التزم بأدائها عند تسليم المأجور، وإذا كانت مدة عقد الإيجار مقسَّمة على فتراتٍ زمنيَّة التزم بأدائها في بداية كل فترةٍ زمنيَّة.

و لا تستحق الأجرة عن مدةٍ انقضت قبل تسليم المأجور ما لم يكن التأخر في التسليم بسبب المستأجر.

كما يلتزم المستأجر بأن يحافظ على المأجور محافظة الشخص المعتاد و يلتزم المستأجر أيضاً بتعويض المؤجر عما يلحق المأجور من أضرارٍ ناشئةٍ عن تعديه أو تقصيره،

وإذا تعدد المستأجرون لزم كل واحد منهم التعويض عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره و يضمن عقد الإيجار في السعودية ذلك.

انتهاء عقد الإيجار

ينتهي عقد الإيجار في السعودية في الحالات التالية:

١- ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المعينة فيه؛ ما لم يُشتَرط تجدده تلقائيّاً.

٢- إذا انتهى عقد الإيجار واستمر المستأجر في الانتفاع بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني يتم عد العقد مجدداً بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير،

وتتعين مدة العقد الجديد وفق أحكام المادة (الثالثة عشرة بعد الأربعمائة) من هذا النظام.

٣- ما لم يتجدد العقد وفقاً للفقرتين (١) و(٢) من هذه المادة؛ إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة معينة على الأجرة المحددة وظل المستأجر حائزاً للمأجور بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض منه على الزيادة؛

لزمته تلك الزيادة ابتداءً من وقت انتهاء العقد القائم،

وعُدَّ العقد مجدداً بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتعين مدة العقد الجديد وفق أحكام المادة (413) من هذا نظام المعاملات المدنية.

وبالنسبة إلى انتهاء عقد الإيجار ترد الاحكام التالية:

١- لا ينتهي عقد الإيجار بموت أحد المتعاقدين.
٢- لورثة المستأجر طلب فسخ العقد خلال مدة معقولة إذا أثبتوا أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة، أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم،
أو أنه تم الإبرام بناءً على اعتبارات تتعلق بشخص مورثهم.
٣- للمؤجر طلب فسخ العقد إذا مات المستأجر وكان العقد قد أنجر بناءً على اعتبارات تتعلق بشخصه.

تسجيل وتوثيق عقود الإيجار السكنية الموحدة في السعودية

يتيح (إيجار) للوسيط العقاري (مكاتب العقارات وشركات الوساطة العقارية) أو المؤجر أو المستأجر، توثيق عقود الإيجار الإلكترونية الموحدة و خطوات توثيق عقد الإيجار في السعودية:

ادخل على خدمة تسجيل عقد الإيجار.
أدخل معلومات المستأجر واضغط على (تحقق).
اختر العقار أو الوحدات الإيجارية.
أدخل بيانات عقد الإيجار والمرافقين، ثم اضغط على (التالي).
أدخل قيمة الإيجار السنوي للوحدة وللخدمات العامة، ثم اضغط على (التالي).
اضغط على (إرسال العقد للتوثيق).
يتم توثيق العقد من قبل المؤجر والمستأجر عن طريق (أبشر).

ويشترط لاستخدام الخدمة:

وجود صكوك عقارية مضافة مسبقا.
وجود عقارات سكنية مضافة مسبقا.
وجود وحدات إيجارية مضافة مسبقا.

أبرز الأسئلة الشائعة حول الإيجار في السعودية

هل يصح أن يقتصر تقدير الأجرة على بيان أسسٍ صالحةٍ تتحدد بمقتضاها؟

يصح أن يقتصر تقدير الأجرة على بيان أسسٍ صالحةٍ تتحدد بمقتضاها، ويصح أن تكون بمبلغٍ معيَّنٍ مع نسبةٍ معلومةٍ من الناتج أو من الربح.

متى تبدأ مدة الإيجار؟

تبدأ مدة الإيجار من التاريخ المحدد في العقد، فإذا لم يحدد فمن تاريخ انعقاد العقد.

ما الحل إذا لم تعين مدة الإيجار؟

إذا لم تعين مدة الإيجار وكانت الأجرة عن وحدة زمنية معينة عُدَّ عقد الإيجار منعقداً إلى نهاية تلك الوحدة الزمنية، وإلا عينت المحكمة مدة الإيجار بحسب العرف وظروف العقد.