أعلنت الأمانة العامة للجان الزكوية والضريبية والجمركية في المملكة العربية السعودية عن بدء استقبال طلبات قيد دعاوى استرداد ضريبة القيمة المضافة عن العقارات في السعودية 2026 عن التوريدات العقارية للأفراد التي تمت خلال الفترة من 1 يناير 2018م حتى 4 أكتوبر 2020م، وذلك وفق ضوابط وشروط محددة تتيح للمستحقين المطالبة باسترداد الضريبة والغرامات المرتبطة بها.
ويأتي هذا الإعلان استنادًا إلى الأمر الملكي رقم 54152 وتاريخ 5/7/1447هـ، والآليات والإجراءات الصادرة بموجب قرار مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بتاريخ 3/3/1448هـ. وقد أوضحت الأمانة العامة أن تقديم الدعوى متاح عبر بوابة التقاضي الرقمية «حياد»، خلال مدة قدرها 30 يومًا من تاريخ نشر الآليات والإجراءات في الجريدة الرسمية، التي نُشرت بتاريخ 13 أكتوبر 2026م.
وتكمن أهمية هذا الإعلان في أنه يتيح للأفراد الذين سددوا ضريبة القيمة المضافة عن بعض عمليات بيع العقارات خلال الفترة المحددة فرصة المطالبة باسترداد المبالغ المسددة، متى انطبقت عليهم الشروط المقررة.
ومع ذلك، فإن مجرد بيع عقار خلال الفترة المحددة لا يكفي وحده لاستحقاق استرداد الضريبة؛ إذ يجب التحقق من صفة البائع، وطبيعة نشاطه العقاري، وعدد عمليات التوريد، ومدى خصم ضريبة المدخلات المرتبطة بالعقار، وغيرها من المتطلبات ذات الصلة.
في هذا المقال، نستعرض شروط استرداد ضريبة القيمة المضافة عن العقارات في السعودية 2026، والفئات المستحقة، والمستندات التي ينبغي تجهيزها، وطريقة تقديم دعوى الاسترداد، والمهلة المحددة، وأبرز المسائل القانونية التي يجب الانتباه إليها قبل تقديم الطلب.
Table of Contents
ما هو قرار استرداد ضريبة القيمة المضافة عن التوريدات العقارية للأفراد؟
يقصد بهذا الإجراء إتاحة المجال للأفراد الذين سددوا ضريبة القيمة المضافة عن توريدات عقارية تمت على سبيل البيع وانتقال الملكية خلال الفترة المحددة، للمطالبة باسترداد الضريبة والغرامات المرتبطة بها إذا كانت الحالة تدخل ضمن الحالات التي تقرر فيها الآليات والإجراءات عدم استحقاق الضريبة.
وقد أعلنت الأمانة العامة للجان الزكوية والضريبية والجمركية عن بدء استقبال هذه الدعاوى في أكتوبر 2026م، وحددت بوابة التقاضي الرقمية «حياد» قناةً لتقديم الطلبات.
وتجدر الإشارة إلى أن هذا الإجراء لا يعني أن جميع عمليات بيع العقارات السابقة أصبحت قابلة للاسترداد، بل يتعلق بحالات محددة تخضع لضوابط الاستحقاق.
لذلك، ينبغي على من سبق له بيع عقار خلال الفترة من 1 يناير 2018م إلى 4 أكتوبر 2020م، وسدد ضريبة القيمة المضافة عن العملية، مراجعة شروط الاسترداد والتحقق من انطباقها على حالته قبل تقديم الدعوى.
ويمكن الاطلاع على الإعلان من خلال الموقع الرسمي للأمانة العامة للجان الزكوية والضريبية والجمركية:
https://gstc.gov.sa/ar/MediaCenter/News/Pages/vat-refund.aspx
ما الفترة التي يشملها استرداد ضريبة القيمة المضافة عن العقارات؟
حدد الإعلان الرسمي الفترة التي تشملها طلبات الاسترداد على النحو الآتي:
- بداية الفترة: 1 يناير 2018م، الموافق 14/4/1439هـ.
- نهاية الفترة: 4 أكتوبر 2020م، الموافق 17/2/1442هـ.
وترتبط نهاية هذه الفترة بنفاذ أحكام ضريبة التصرفات العقارية.
وبناءً على ذلك، فإن الإجراء المعلن يتعلق بالتوريدات العقارية المنفذة خلال هذه المدة، وليس بجميع التصرفات العقارية التي تمت قبلها أو بعدها.
كما يجب التحقق من تاريخ التوريد العقاري محل المطالبة، وطبيعة العملية، والمبلغ الذي تم سداده للهيئة، ومدى انطباق الضوابط الخاصة بالاسترداد.
مثال توضيحي: إذا باع شخص طبيعي عقارًا خلال عام 2019م وسدد ضريبة القيمة المضافة عن عملية البيع، فقد يكون من الفئات التي ينبغي عليها فحص شروط الاسترداد. لكن لا يمكن الجزم باستحقاقه إلا بعد التحقق من بقية الشروط النظامية.
من يحق له استرداد ضريبة القيمة المضافة عن بيع العقار؟
أوضحت الأمانة العامة أن الاسترداد يشمل حالات محددة تتوافر فيها شروط تتعلق بالبائع والعملية العقارية والضريبة المسددة.
ومن أبرز الشروط المعلنة ما يأتي:
أولًا: أن يكون مقدم الطلب شخصًا طبيعيًا
يشترط أن يكون التوريد العقاري صادرًا من فرد، والمقصود بذلك الشخص الطبيعي.
وبالتالي، يجب التحقق من صفة الشخص الذي أجرى عملية البيع، وعدم افتراض أن جميع الشركات أو الكيانات الاعتبارية تدخل ضمن الفئة المستفيدة من هذا الإجراء الخاص.
ثانيًا: أن يكون الفرد قد سدد ضريبة القيمة المضافة عن التوريد العقاري
من الشروط الأساسية أن يكون الفرد قد ورد ضريبة القيمة المضافة عن العملية العقارية إلى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
ولهذا، فإن مجرد وجود عقد بيع أو إثبات انتقال ملكية العقار لا يكفي وحده لإثبات استحقاق الاسترداد؛ بل ينبغي التحقق من سداد الضريبة محل المطالبة، وتحديد المبلغ المسدد والمستندات التي تثبته.
ثالثًا: ألا يكون الفرد ممارسًا للنشاط العقاري على سبيل الاستمرار والانتظام بغرض تحقيق الدخل
يشترط ألا يكون الفرد ممارسًا للنشاط العقاري المتمثل في بيع العقارات بصورة مستمرة ومنتظمة بغرض تحقيق الدخل.
وهذه نقطة جوهرية عند فحص الاستحقاق؛ إذ إن كون البائع شخصًا طبيعيًا لا يعني تلقائيًا أنه يدخل ضمن الفئة المستفيدة.
فقد يكون الشخص طبيعيًا، لكنه يمارس نشاطًا عقاريًا منتظمًا، وهو ما يستلزم فحص وضعه وفق الضوابط المعتمدة.
ولذلك، ينبغي تقييم طبيعة العمليات العقارية التي أجراها الفرد وظروفها، بدلًا من الاكتفاء بصفته الشخصية.
رابعًا: ألا يتجاوز مجموع عمليات التوريد العقاري حد التسجيل الإلزامي وفق الضوابط المحددة
استبعد الإعلان حالات الأفراد الذين أجروا أكثر من عملية توريد عقاري خلال فترة 12 شهرًا متتالية، إذا تجاوز مجموع قيم هذه العمليات حد التسجيل الإلزامي وفق الاتفاقية الموحدة لضريبة القيمة المضافة لدول مجلس التعاون لدول الخليج العربية.
وبالتالي، فإن تعدد عمليات البيع وقيمتها خلال الفترة ذات الصلة من المسائل التي يجب فحصها قبل تقديم الدعوى.
ولا يكفي النظر إلى كل عملية بيع بصورة منفصلة إذا كانت الضوابط تستلزم النظر إلى مجموع العمليات خلال فترة زمنية محددة.
خامسًا: ألا يكون الفرد قد خصم ضريبة المدخلات المرتبطة بالعقار
اشترطت الأمانة العامة كذلك ألا يكون الفرد صاحب التوريد العقاري قد خصم ضريبة المدخلات المرتبطة بالعقار محل المطالبة.
ويقتضي ذلك مراجعة الوضع الضريبي للعملية، والتحقق من وجود أي خصم سابق لضريبة المدخلات المرتبطة بالعقار.
وهذا الشرط مهم؛ لأن دراسة استحقاق الاسترداد لا تتعلق فقط بضريبة المخرجات التي تم سدادها، بل تشمل أيضًا التحقق من وضع الضريبة المرتبطة بالعقار وفق الضوابط المعتمدة.
هل يحق لكل من باع عقارًا بين عامي 2018 و2020 استرداد الضريبة؟
لا، فالفترة الزمنية وحدها لا تكفي.
حتى إذا تمت عملية البيع خلال المدة المحددة، فإن استحقاق الاسترداد يظل مرتبطًا باستيفاء الشروط المقررة.
ومن أبرز الحالات التي تحتاج إلى فحص دقيق:
- شخص طبيعي باع عقارًا واحدًا خلال الفترة المحددة.
- شخص باع عدة عقارات خلال 12 شهرًا متتالية.
- شخص يمارس بيع العقارات بصورة منتظمة لتحقيق الدخل.
- شخص سدد ضريبة القيمة المضافة عن البيع، لكنه سبق أن خصم ضريبة المدخلات المرتبطة بالعقار.
- شخص لديه مستندات تثبت عملية البيع، لكن لا تتوافر لديه مستندات كافية لإثبات سداد الضريبة.
ولا يمكن حسم استحقاق أي من هذه الحالات اعتمادًا على الوصف المختصر وحده؛ إذ يجب الرجوع إلى الآليات والإجراءات الرسمية وفحص مستندات العملية.
ما المهلة المحددة لتقديم دعوى استرداد ضريبة القيمة المضافة؟
حددت الأمانة العامة مدة 30 يومًا من تاريخ نشر الآليات والإجراءات في الجريدة الرسمية لتقديم دعوى طلب استرداد ضريبة القيمة المضافة عن التوريدات العقارية للأفراد.
وقد أوضح الإعلان أن الآليات والإجراءات نُشرت يوم الثلاثاء 13 أكتوبر 2026م.
وبما أن المهلة محددة بالأيام، فمن المهم عدم تأخير التحقق من الاستحقاق أو تجهيز المستندات إلى الأيام الأخيرة، مع مراجعة النص الرسمي المنشور لتحديد طريقة احتساب المدة وتاريخ انتهائها بدقة.
وتكمن أهمية هذه المهلة في أن استيفاء شروط الاسترداد الموضوعية لا يغني عن الالتزام بالمتطلبات الإجرائية والمواعيد المحددة.
تنبيه مهم: إذا كنت تعتقد أنك من المستحقين، فمن الأفضل البدء فورًا في مراجعة شروط الاسترداد وتجهيز المستندات اللازمة، وعدم افتراض أن مجرد سداد الضريبة يمنحك حقًا غير مقيد زمنيًا في المطالبة بها.
كيف تقدم دعوى استرداد ضريبة القيمة المضافة عن العقار؟
بحسب الإعلان الرسمي، يتم تقديم دعوى استرداد ضريبة القيمة المضافة والغرامات المرتبطة بها من خلال بوابة التقاضي الرقمية «حياد»، عبر الموقع الإلكتروني للأمانة العامة للجان الزكوية والضريبية والجمركية.
ويمكن تنظيم خطوات الاستعداد للتقديم على النحو الآتي:
الخطوة الأولى: التحقق من شروط الاستحقاق
ابدأ بمراجعة صفتك، وطبيعة نشاطك العقاري، وتاريخ عملية البيع، وعدد عمليات التوريد خلال 12 شهرًا متتالية، ومدى انطباق حد التسجيل الإلزامي، والتحقق من عدم خصم ضريبة المدخلات المرتبطة بالعقار.
الخطوة الثانية: تحديد مبلغ المطالبة
يجب تحديد مبلغ ضريبة القيمة المضافة الذي تم سداده عن العملية العقارية، والتحقق من وجود غرامات مرتبطة بها تدخل ضمن المطالبة وفق الضوابط المعتمدة.
ومن المهم أن تكون المبالغ المطلوبة محددة ومدعومة بالمستندات، لا أن يقتصر الطلب على المطالبة بمبلغ إجمالي دون بيان مصدره.
الخطوة الثالثة: تجهيز المستندات
جهز المستندات التي تثبت عملية البيع وسداد الضريبة، إضافة إلى ما يلزم لإثبات استيفاء شروط الاستحقاق.
الخطوة الرابعة: مراجعة الآليات والإجراءات الرسمية
قبل تقديم الدعوى، ينبغي الاطلاع على الآليات والإجراءات والدليل الإرشادي المنشورين من الأمانة العامة، للتحقق من المتطلبات التفصيلية وأي مستندات أو بيانات إضافية مطلوبة.
الخطوة الخامسة: تقديم الدعوى عبر بوابة «حياد»
بعد استكمال المتطلبات، تُقدم الدعوى عبر بوابة التقاضي الرقمية «حياد»، مع إدخال البيانات المطلوبة وإرفاق المستندات وفق التعليمات الرسمية.
ويمكن الوصول إلى الموقع الرسمي للأمانة العامة من خلال:
https://gstc.gov.sa/
ما المستندات المطلوبة لاسترداد ضريبة القيمة المضافة عن بيع العقار؟
ينبغي إعداد ملف مستندي يثبت الوقائع التي يقوم عليها طلب الاسترداد. وقد تشمل المستندات التي يلزم التحقق من الحاجة إليها بحسب الحالة:
- عقد بيع العقار أو المستند المثبت للتوريد العقاري.
- مستندات انتقال الملكية.
- ما يثبت سداد ضريبة القيمة المضافة للهيئة.
- المستندات التي توضح قيمة العملية العقارية.
- البيانات المتعلقة بعمليات التوريد العقاري الأخرى خلال الفترة ذات الصلة.
- ما يوضح طبيعة النشاط العقاري للفرد.
- المستندات المتعلقة بضريبة المدخلات المرتبطة بالعقار.
- المستندات المتعلقة بالغرامات محل المطالبة، إن وجدت.
وهذه قائمة استرشادية لإعداد الملف، وليست بديلًا عن قائمة المتطلبات الرسمية المعتمدة.
ومن ثم، يجب مراجعة الدليل الإرشادي والآليات والإجراءات المنشورة قبل تقديم الدعوى؛ للتأكد من المستندات المطلوبة فعلًا، وطريقة تقديمها، وأي متطلبات إضافية تنطبق على الحالة.
هل يشمل الاسترداد الغرامات المرتبطة بضريبة القيمة المضافة؟
نعم، أشار الإعلان الرسمي إلى إمكانية تقديم دعوى لطلب استرداد ضريبة القيمة المضافة عن التوريد العقاري والغرامات المرتبطة بها، متى استوفى الفرد جميع الاشتراطات اللازمة.
لكن ذلك لا يعني أن جميع الغرامات أو المبالغ التي سبق سدادها تكون مستحقة للاسترداد تلقائيًا.
بل ينبغي تحديد طبيعة الغرامة، وارتباطها بالعملية العقارية محل المطالبة، ومدى دخولها ضمن نطاق الآليات والإجراءات المعتمدة.
ولهذا، من الأفضل أن يتضمن الملف بيانًا واضحًا للمبالغ محل المطالبة، مع المستندات التي تثبت سدادها وأساس المطالبة باستردادها.
ما الفرق بين استرداد ضريبة القيمة المضافة عن العقارات واسترداد الأرصدة الدائنة؟
من المهم التمييز بين الإجراء الخاص المعلن لاسترداد الضريبة عن بعض التوريدات العقارية للأفراد، وبين خدمة استرداد الأرصدة الدائنة في ضريبة القيمة المضافة لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
فخدمة استرداد الأرصدة الدائنة لدى الهيئة تتعلق بطلب استرداد أرصدة ضريبية دائنة وفق متطلبات الخدمة.
أما الإجراء محل هذا المقال، فيتعلق بتقديم دعوى لاسترداد ضريبة القيمة المضافة عن التوريدات العقارية للأفراد التي تمت خلال الفترة المحددة، وفق الآليات والإجراءات الخاصة بهذا الموضوع.
وبالتالي، ينبغي عدم الخلط بين المسارين، أو افتراض أن تقديم طلب استرداد رصيد دائن عبر خدمة الهيئة يغني عن تقديم الدعوى المقررة لدى الأمانة العامة في الحالات التي يشملها الإعلان.
لماذا تعد مراجعة الملف القانوني مهمة قبل تقديم دعوى الاسترداد؟
قد تتوافر لدى الشخص بعض الشروط الظاهرة، لكنه يواجه إشكالًا في إثبات أحد المتطلبات الأخرى، مثل طبيعة نشاطه العقاري، أو تعدد عمليات البيع، أو إثبات سداد الضريبة، أو التحقق من عدم خصم ضريبة المدخلات.
ومن هنا، فإن مراجعة الملف قبل تقديم الدعوى تساعد على:
- تحديد مدى انطباق شروط الاسترداد.
- التحقق من المستندات المؤيدة للطلب.
- تحديد مبلغ المطالبة على أساس واضح.
- اكتشاف أوجه النقص في الملف قبل التقديم.
- تنظيم الوقائع والأسانيد التي يقوم عليها الطلب.
- تجنب الخلط بين شروط الاستحقاق والإجراءات اللازمة لتقديم الدعوى.
كما أن وجود مستندات تثبت البيع لا يعني بالضرورة ثبوت جميع شروط الاسترداد؛ إذ ينبغي أن تغطي المستندات مختلف عناصر الاستحقاق ذات الصلة.
أسئلة شائعة عن استرداد ضريبة القيمة المضافة عن العقارات في السعودية
هل يمكن استرداد ضريبة القيمة المضافة عن عقار بيع في عام 2018؟
قد يكون ذلك ممكنًا إذا تمت العملية خلال الفترة المحددة، وكان مقدم الطلب مستوفيًا لجميع الشروط والضوابط المعتمدة. ولا يكفي تاريخ البيع وحده لإثبات الاستحقاق.
هل يشمل الاسترداد العقارات التي بيعت في عام 2019؟
نعم، تقع العمليات العقارية المنفذة في عام 2019 ضمن النطاق الزمني المعلن، لكن استرداد الضريبة يظل مشروطًا باستيفاء متطلبات الاستحقاق.
هل يشمل الاسترداد العقارات التي بيعت في عام 2020؟
يشمل النطاق الزمني العمليات التي تمت حتى 4 أكتوبر 2020م، وفق ما ورد في الإعلان الرسمي. ويجب التحقق من تاريخ التوريد العقاري وطبيعة العملية قبل تقديم المطالبة.
هل يحق لمن باع أكثر من عقار استرداد الضريبة؟
يتوقف ذلك على ظروف الحالة والضوابط المعتمدة. وقد استبعد الإعلان حالات الأفراد الذين تجاوز مجموع قيم عمليات التوريد العقاري لديهم حد التسجيل الإلزامي خلال 12 شهرًا متتالية، وفق الشروط المحددة.
هل يحق للممارس للنشاط العقاري بانتظام طلب الاسترداد؟
يشترط الإعلان عدم ممارسة الفرد نشاط بيع العقارات على سبيل الاستمرار والانتظام بغرض تحقيق الدخل. لذلك يجب فحص طبيعة النشاط والعمليات قبل تحديد مدى الاستحقاق.
هل يمكن استرداد الغرامات المسددة مع الضريبة؟
يمكن المطالبة باسترداد الغرامات المرتبطة بالضريبة ضمن الحالات المستوفية للشروط، وفق الآليات والإجراءات المعتمدة، دون أن يعني ذلك ضمان قبول كل مطالبة بالغرامات.
أين تقدم دعوى استرداد ضريبة القيمة المضافة عن العقار؟
تقدم الدعوى عبر بوابة التقاضي الرقمية «حياد» من خلال الموقع الإلكتروني للأمانة العامة للجان الزكوية والضريبية والجمركية.
ما مدة تقديم دعوى الاسترداد؟
حدد الإعلان مدة 30 يومًا من تاريخ نشر الآليات والإجراءات في الجريدة الرسمية، المنشورة بتاريخ 13 أكتوبر 2026م. وينبغي مراجعة النص الرسمي لتحديد تاريخ انتهاء المهلة بدقة.
هل يكفي عقد البيع لإثبات استحقاق الاسترداد؟
لا، فعقد البيع قد يثبت العملية العقارية، لكنه لا يثبت بالضرورة سداد الضريبة أو استيفاء بقية شروط الاسترداد.
هل استرداد الضريبة مضمون لكل من تنطبق عليه الفترة الزمنية؟
لا يمكن ضمان قبول الطلب لمجرد وقوع البيع خلال الفترة المحددة. إذ يجب استيفاء جميع الشروط، وتقديم الدعوى وفق الإجراءات المعتمدة، وتقييم الطلب بحسب الوقائع والمستندات.
الخلاصة: هل سبق لك بيع عقار وسداد ضريبة القيمة المضافة بين 2018 و2020؟
يمثل الإعلان الصادر عن الأمانة العامة للجان الزكوية والضريبية والجمركية فرصة تستحق الفحص لمن سبق لهم سداد ضريبة القيمة المضافة عن توريدات عقارية تمت خلال الفترة من 1 يناير 2018م إلى 4 أكتوبر 2020م.
ومع ذلك، فإن الاستفادة من هذا الإجراء تتطلب التحقق من شروط الاستحقاق، ولا سيما صفة البائع، وطبيعة نشاطه العقاري، وعدد عمليات التوريد، وحد التسجيل الإلزامي، وعدم خصم ضريبة المدخلات المرتبطة بالعقار.
كما يجب الانتباه إلى المهلة المحددة لتقديم الدعوى، وتجهيز المستندات التي تثبت عملية البيع والضريبة المسددة وبقية عناصر المطالبة.
إذا سبق لك بيع عقار خلال الفترة المحددة، فمن المناسب مراجعة مستنداتك والآليات الرسمية للتحقق من إمكانية الاسترداد قبل انتهاء المهلة المقررة.
ويمكن الاطلاع على الإعلان والتفاصيل الرسمية من خلال الموقع الإلكتروني للأمانة العامة للجان الزكوية والضريبية والجمركية، أو التواصل معها عبر الرقم الموحد 8001220000.
تواصل الآن مع فريق عمل متخصص في قضايا وطلبات الضريبة، واحصل على استشارة قانونية
اقرأ أيضاً: متى تحال القضيه للمحكمه من الشرطة والنيابة العامة السعودية