في هذه المدونة نبين العربون في النظام السعودي وكل ما يتعلق به
يقوم نظام نظام الوساطة العقارية 1443 هـ في المملكة العربية السعودية و الصادر بموجب مرسوم ملكي رقم (م/130) وتاريخ 1443/11/30هـ ببيان كل ما يتعلق بتنظيم المكاتب العقارية،
والترخيص بمزاولة النشاط، صلاحيات الهيئة، صلاحيات المجلس، عقد الوساطة، التزامات الوسيط العقاري، العربون وعمولة الوساطة، الرقابة والتفتيش، ضبط المخالفات، العقوبات.
اقرأ أيضاً: استرحام من الابعاد السعودية | شروط القبول وكيفية التقديم يوضحها محامينا
Table of Contents
معلومات هامة بخصوص نظام الوساطة العقارية
فيما يلي مجموعة تعاريف خاصة بـ نظام الوساطة العقارية:
- الوساطة العقارية: ممارسة نشاط التوسط في إتمام صفقة عقارية بين أطرافها؛ وذلك مقابل الحصول على عمولة. ويشمل ذلك الوساطة الإلكترونية من خلال وسائل التقنية؛ كالمواقع الإلكترونية ومنصات التواصل الاجتماعي ونحوها.
- الخدمات العقارية: الأنشطة المتعلقة بالعقار والتسويق له وإدارته وبيعه وبيع منفعته وتأجيره، ومن ذلك: التسويق العقاري، وإدارة الأملاك، وإدارة المرافق، والمزادات العقارية، والإعلانات العقارية، والاستشارات والتحليلات العقارية.
- الخدمات العقارية المكملة: أنشطة يرخص لها وفق أنظمة خاصة.
- الصفقة العقارية: بيع أو شراء أو تأجير العقار أو منفعته.
- عقد الوساطة: اتفاق بين الوسيط العقاري والطرف المستفيد من الوساطة العقارية؛ لإتمام صفقة عقارية أو تقديم خدمة عقارية.
- الوسيط العقاري: شخص طبيعي أو اعتباري، مرخص له بممارسة الوساطة العقارية أو تقديم الخدمات العقارية وفقاً لأحكام النظام.
- العمولة: مبلغ يستحقه الوسيط العقاري مقابل الوساطة العقارية.
- التسويق العقاري: ترويج منتج عقاري باستخدام الوسائل الدعائية والإعلانية.
- إدارة الأملاك: تولي الشؤون المالية والإدارية للعقار نيابة عن مالكه أو مالك منفعته.
- إدارة المرافق: تولي الشؤون الفنية للعقار نيابة عن مالكه أو مالك منفعته، مثل إدارة الشبكات الداخلية كالمياه والغاز والكهرباء وتكييف الهواء والهاتف وشبكات الكمبيوتر والتلفاز والصرف الصحي وتصريف مياه الأمطار والتخلص من النفايات والمخلفات وتسليم البريد أو الطرود أو البضائع ونحوها. المزادات العقارية: نشاط المزايدة العلنية على عقار من أجل بيعه أو بيع منفعته أو تأجيره؛ للوصول بثمنه إلى أعلى قدر ويشمل ذلك المزادات الإلكترونية.
- الضمان: مبلغ يدفعه المستأجر على سبيل الأمانة؛ لتعويض مالك العقار أو المنفعة عن أي ضرر داخل في ضمانة المستأجر وواقع بسببه.
اقرأ أيضاً: تعديل اسم الفخذ في الأحوال المدنية السعودية
تفاصيل العربون في النظام السعودي | هل العربون يرجع قانوناً؟
وفقاً لأحكام المادة الثالثة عشرة من نظام الوساطة العقارية 1443 هـ في المملكة العربية السعودية فإن العربون له التفاصيل التالية:
يحدد مبلغ عربون الصفقة العقارية التي تتم عن طريق الوسيط العقاري، بالاتفاق بين أطرافها؛ بما لا يتجاوز (5%) من قيمتها،
وفي حال تجاوز هذه النسبة عُدَّ المبلغ مقدم ثمن للصفقة.
لا يعد المبلغ الذي دفعه المشتري أو المستأجر عربوناً إلا إذا نُصّ على ذلك كتابة، وإلّا فهو مقدم ثمن لا يستحقه البائع أو المؤجر إذا فُسخ العقد.
على البائع أو المؤجر حال تسلم العربون إتمام الصفقة، وإذا تعثر إتمامها بسبب من المشتري أو المستأجر دون وجود عيب في العقار؛
فلا يعاد العربون، وإن كان سبب التعثر لا يعود إلى أي منهما، فيلزم إعادة العربون إلى من دفعه.
لا يجوز للوسيط العقاري الاحتفاظ بالعربون ضماناً لحقه.
اقرأ أيضاً: عقوبة مستلم الشيك بدون رصيد في السعودية
أنواع وصور العربون في السعودية
يتم تعريف العربون أو الوديعة عند الفقهاء على أنها
إن دفع الرجل المشتري للبائع جزء من ثمن البيع في حالة نفاذ البيع تعرف بالوديعة أو العربون،
وأراد طرف أن يدفع أكثر مما هو مستحق له بدفع أكثر من نصف الثمن وذلك كما صرح عنها الفقهاء.
فكانت صور العربون في السعودية على الشكل التالي:
- الصورة الأولى للعربون
يكون الإيداع إما اتفاقية البيع أو اتفاقية الإيجار وإذا تم إبرام كلتا الاتفاقيتين وفقاً للعقد فإن البائع يأخذ السعر المتفق عليه ويودعه في حساب معين في أحد البنوك،
وذلك وفقاً للشروط المتفق عليها حيث يلتزم الطرف الأول بتسليم العنصر المباع أو المستأجر في حالته الأصلية دون أي عيوب عند التوقيع.
- الصورة الثانية للعربون
وتكون هذه الصورة في حالة في حال أخذ البائع أو المؤجر الوديعة ولكن أراد الإلغاء لسبب ما سواء كان بإرادتهم في الإلغاء،
أو لأسباب قهرية لم يتم العقد بالطريقة التي اتفق عليها الطرفان.
اقرأ أيضاً: سويت حادث والغلط على الطرف الثاني 100% سواء عندي تأمين شامل أو لا
شروط استرجاع العربون في السعودية
هناك حالات لاسترجاع العربون في السعودية لكن بشروط حيث تمثلت تلك الشروط فيما يلي:
- يجب الالتزام بالوفاء حتى نهاية الاتفاقية وذلك عند توقيع عقد ودفع دفعة مقدمة فعند فشل أي من الطرفين بذلك الأمر يحق له استرداد مبلغ الإيداع.
- في حال وجود خرق للعقد من قبل أي من الطرفين يتم رد الدفعة المقدمة وقد يشمل ذلك عدم الالتزام بالشروط التي تم وضعها في الاتفاقية أو الفشل في إكمال المعاملة ضمن الوقت المحدد.
- إذا قام المستهلك بدفع دفعة مقدمة للسلع أو الخدمات ثم قرر إلغاء المعاملة، فقد يحق له استرداد وديعته إذا كان البائع غير قادر على توفير السلع أو الخدمات على النحو المتفق عليه في العقد.
- من الممكن أن تكون الدفعات المقدمة قابلة للاسترداد إذا كان هناك خطأ في التسعير أو أخطاء أخرى من جانب أي من الطرفين فيما يتعلق بشروط وأحكام العقد.
يحق للمستهلكين الذين دفعوا دفعات مقدمة مقابل سلع أو خدمات ولم يتمكنوا من استلامها بسبب مخالفات المطور استرداد ودائعهم
مفهوم عقد البيع
عقد البيع هو اتفاق بين البائع والمشتري ويوافق البائع على تسليم أو بيع شيء ما إلى مشتري بسعر محدد وافق المشتري على دفعه،
ومع هذه العقود يحدث نقل الملكية عندما يدفع المشتري ويقوم البائع بتسليمها.
يتغير هذا العقد إلى حد ما في الحالات التي لا يستطيع فيها البائع تسليم العنصر المباع كما يتغير أيضاً عندما يتعذر على المشتري دفع السعر الكامل.
لا يزال بإمكان الطرفين الاتفاق على نقل الملكية إلى الشخص الذي يشتري في هذه المواقف طالما أن البائع مستعد لتسليم ما يتم بيعه،
ويخضع العقد بعد ذلك لشرط قضائي أي إذا فشل المشتري في السداد فإن البائع يستعيد السلعة.
اقرأ أيضاً: إجراءات الخروج من السجن في السعودية وتحويل اموال للسجين
الشرط الجزائي
يعرف الشرط الجزائي على إنه التعويض الاتفاقي وقد نص عليه المشرع الجزائري في المادة 183 من القانون المدني وجاء معناه كالتالي:
إن الاتفاق مقدما بين الدائن والمدين على مقدار التعويض ففي حال لم يقم المدين بتنفيذ التزامه، أو تأخر عن تنفيذ الالتزام.
وأيضاً سمي بالشرط الجزائي لأنه يوضع كشرط ضمن شروط العقد الأصلي الذي يستحق التعويض على أساسه كما يمكن أن يكون في اتفاق لاحق للعقد الأصلي،
بشرط أن يكون ذلك قبل وقوع الضرر الذي يقدر على أساسه التعويض حتى لا يلتبس الشرط الجزائي بالصلح.
حيث يكون الشرط الجزائي تهديداً مالياً في مثل هذه الحالات أنه إذا اتفق الطرفان المتعاقدان على مبلغ من المال أكبر بكثير من الضرر الذي يتوقعانه وقد يكون ذلك بمثابة إعفاء،
أو تخفيف للمسؤولية إذا اتفقا على مبلغ صغير أقل بكثير من الضرر المتوقع ،
وقد يكون الغرض منه تأكيد التزام المقاول التعويض هو مكافأة تمنح للشخص الذي يقوم بمهمة مقابل مكافأة.
اقرأ أيضاً: كيف اشتكي على شخص اخذ فلوسي في السعودية
الفرق بين العربون والشرط الجزائي
يجوز لأي طرف الانسحاب من العقد بعد إبرامه بدفع مبلغ الوديعة ومع ذلك نعلم أن عمليات السحب هذه غير مسموح بها بمجرد توقيع الطرفين،
وبالتالي نشك في وجود شرط جزائي.
عند تخفيض الوديعة قد لا يكون هناك أي ضرر على الإطلاق أما بالنسبة للشرط الجزائي فكما سبق ذكره يجب أن يكون هناك ضرر لأحد الطرفين المتعاقدين،
وبالتالي يجوز تخفيض التعويض حتى يتناسب مع الضرر.
وهنا تبين أن الوديعة تختلف عن الشرط الجزائي لأن هذا الشرط متفق عليه بين طرفي العقد لقيمة التعويض في حالة الإخلال بالعقد،
ومن ثم يجوز للمحكمة أن تخفض هذا التقدير إذا كان مبالغاً فيه إلى حد كبير ولا يمكنها الحكم في الأصل إذا لم يحدث ذلك الدائن لا يضر.
في حالة سداد الوديعة لا يجوز للدائن أن يطلب أن يتم الأداء بشكل عيني على عكس الدائن إذا تم تضمين شرط جزائي في العقد وفي حالة وجود شرط جزائي يجوز له المطالبة بتنفيذه عينياً.
هل يحق للمشتري استرجاع العربون؟
في حال فشل البائع بأداء واجباته على أكمل وجه وكما نص عليه في اتفاقية المعاملة هنا يحق للمشتري إعادة الدفعة المقدمة.
وفقاً لما جاء في المادة 148 من قانون المعاملات يجوز للمشتري تقديم شكوى إلى دائرة الأراضي في المملكة السعودية ضد المطور،
وذلك لانتهاكه شروط الاتفاقية وله الحق في استرداد الدفعة المقدمة.
وإذا تراجع المشتري عن الشراء بعد دفعه مقدماً فلا يستردها إلا إذا عدل ملكيته وأيضاً عندما يوافق البائع والمشتري على البيع يجوز للمشتري دفع وديعة كجزء من الصفقة.
لكن هناك حالات استثنائية لعد رد الوديعة كان من تلك الحالات إذا حدث خلاف بين الفقهاء على حكم الإيداع،
أو كان من اتفاق مبرم أو متعلق بالوصية هنا يعود الأمر للطرفين لتقرير ما إذا كانا سيوافقان على الاحتفاظ بالإيداع أم لا.
اقرأ أيضاً: متى تحال القضيه للمحكمه من الشرطة والنيابة العامة السعودية
أبرز الأسئلة الشائعة حول العربون في النظام السعودي
العربون يكون غير مسترد إذا دفعه المشتري أو المستأجر على اتفاق أن يأتي ببقية الثمن في زمن محدد وإلا فالعربون للبائع ويمكن استرداده إذا كان مدفوع لغرض إثبات الجدية أو إثبات الملاءة فيسترد، على أن يكون ذلك قبل موافقة المالك على التعاقد.
يتم تحديد مبلغ عربون الصفقة العقارية التي تتم عن طريق الوسيط العقاري، بالاتفاق بين أطرافها؛ بما لا يتجاوز 5% من قيمتها، وفي حال تجاوز هذه النسبة عُد المبلغ مقدم ثمن للصفقة، كما لا يُعد المبلغ الذي دفعه المشتري أو المستأجر عربوناً إلا إذا نص على ذلك كتابة، وإلا فهو مقدم ثمن لا يستحقه.
العربون هي تعهد بدفع المال للطرف الآخر ،في أغلب الأحوال ،أي أن طرفي العقد لهما الحق في إلغاء العقد بشرط خسارة القيمة التي دفعها. يجب عليك وضع أوراق مفكوكة القصاصات على جانب واحد من الأوراق ،ثم وضع الجانب الآخر فوقها. 1 المطلب الأول: الأهمية القانونية للإيداع. 1.3 المثال الأول هو حالة الانسحاب من العقد.
يعتبر العربون في حد ذاته وعدا بالتعاقد مصحوبا بالتزام أحد طرفي العقد بدفع مبلغ من المال – في اغلب الأحيان- للطرف الآخر، بمعنى انه يحق لطرفي العقد العدول عن التعاقد مشروط بخسارة قيمة هذا العربون، فاذا عدل من دفع العربون فقده ، وإذا عدل من قبض العربون رده ومثله ولو لم بترتب على عدولة أي ضرر للطرف الآخر.
وردت فتوى في ثنايا قرارات وتوصيات مؤتمر المصرف الإسلامي عن العربون في عمليات المرابحة و يرى المؤتمر أن أخذ العربون في عمليات المرابحة وغيرها جائز, بشرط ألا يحق للمصرف أن يستقطع من العربون المقدم إلا بمقدار الضرر الفعلي المتحقق عليه من جراء النكول.
يجوز تقديم عربون من المشترى على أنه إن أتم الصفقة احتسب من الثمن وإن لم يعقد الصفقة ترك العربون للبائع فهذا جائز بشرط وجود البضاعة التي هي محل الصفقة والأولى للبائع ألا يتقاضى من العربون إلا بقدر ما لحقه من ضرر عدم الشراء طبقا لتوصيات المؤتمر الثاني للمصرف الإسلامي.
كثيرا من الناس لا تعرف معنى كلمة «العربون» من الناحية القانونية غير أنه مبلغ مالي يدفعه المشتري إلى البائع أو المالك بغرض ضمان الجدية في إتمام عملية البيع وشراء الشيء المبيع، وفي حالة العدول عن البيع سواء من البائع أو المشترى يقوم البائع برد قيمة العربون المدفوع فقط للمشتري.
عند دفع العربون ضع تاريخاً للإفراغ فإن تأخر فلك حق الفسخ، ويعاد عربونك وبعد دفع العربون وقبل الإفراغ يفضل عمل اختبار تربة حتى لاتكون تربتها مدفونة أو بها عيباً واحسب قيمة الضريبة وكم سيفرض عليك، ولاتدفع حتى يصدر لك البائع فاتورة. ٧-احذر من شراء أرض بدون صك إلكتروني.
الخصم النقدي: هو الخصم الذي يعرضه البائع على المدفوعات النقدية لأخذ دينه النقدي في الوقت المحددمن المشتري، أي يدفع المشتري إلى الدفع نقداً في وقت مبكر حيث يتم منحه خصم إذا دفع مبكر، ويتم تقديم الخصم النقدي في الوقت الذي يقدم فيه البائع المدفوعات ويتم حسابه كخصم إضافي على الفاتورة المطبوعة، ويتم تقديمه وفقًا لشروط.
إذا قام المشتري بإرجاع ما اشتراه دون سبب يقتضي ذلك فإن ذلك لا يجوز إلا إن طابت نفس البائع بذلك، ويعظم الإثم ويشتد الوزر إذا توصل إلى إرجاعه عن طريق الغش والكذب، والأصل في ذلك أن عقد البيع الصحيح بعد افتراق المتبايعين من محلهما الذي تبايعا فيه يقتضي نقل ملكية المبيع إلى المشتري، ونقل ملكية الثمن إلى البائع.
لا يحل للمندوب – قبل تملك للسلعة – طلب الثمن أو جزءاً منه مقدماً لضمان جدية المشتري ؛ وذلك لأن أخذ هذا المبلغ من العميل قبل شراء السلعة دلالة على أن ما بينهما ليس مجرد مواعدة وإنما التزام ، وهذا المبلغ لتأكيد وضمان الالتزام في حقيقة الأمر.
الشرط الجزائي التزام تابع للالتزام الأصلي، إذ هو اتفاق على جزاء الإخلال بهذا الالتزام، فإذا سقط الالتزام الأصلي بفسخ العقد، سقط معه الشرط الجزائي، فلا يعتد بالتعويض المقدر بمقتضاه، فإذا استحق تعويض للدائن تولى القاضي تقديره وفقاً للقواعد العامة التي تجعل عبء إثبات الضرر وتحققه ومقداره على عاتق الدائن.
الغرامة التهديدية تقدر عن كل وحدة من الزمن أو عن كل مدة يخل فيها المدين بالتزامه .. أما الشرط الجزائي فلا يقدر على هذا النحو إلا إذا كان تعويضاً عن تأخر المدين في تنفيذ التزامه ، فإذا كان تعويضاً عن عدم التنفيذ فإنه يقدر عادة بمبلغ مقطوع . على أن الشبهة تزيد إذا كان الشرط الجزائي يقدر التعويض عن التنفيذ .
تنص المادة «13» من النظام على أنه يتم تحديد مبلغ عربون الصفقة العقارية التي تتم عن طريق الوسيط العقاري، بالاتفاق بين أطرافها؛ بما لا يتجاوز 5% من قيمتها، وفي حال تجاوز هذه النسبة عُد المبلغ مقدم ثمن للصفقة، كما لا يُعد المبلغ الذي دفعه المشتري أو المستأجر عربوناً إلا إذا نص على ذلك كتابة.
إن الشرط الجزائي يسقط بمجرد فسخ العقد (لإنه التزام تابع للالتزام الأصلي أو هو جزء من العقد الذي انفسخ) .
العربون: هو مبلغ من المال يدفع عند الاتفاق على عقد بيع أو غيره، على أن يحسب فيما بعد من أصل ثمن المبيع. – هل يستحق البائع العربون لو لم يتم الشراء ؟ للبائع الحق في العربون عند تراجع المشتري عن الشراء بنفسه، ليس لعيب في السلعة ولا مماطلة من البائع.
إذا كان الحال كما ذكر السائل في سؤاله من أنه قد تم الاتفاق على بيع الأرض المذكورة وسلم جزءًا من الثمن على أن يتم تسليم باقي الثمن إذا تمت الإجراءات المتفق عليها؛ فأرى أن البيع لازم، ولا يسع البائع أو وكيله الرجوع.